En el sector constructor colombiano, la Ley de Vivienda Segura (Ley 1796 de 2016) está cambiando las reglas de juego para la viabilización de los proyectos inmobiliarios. La ley obliga al constructor a proteger al comprador mediante la garantía de estabilidad por 10 años, la cual se materializa a través del Seguro Decenal.
Esto se ha vuelto un factor innegociable y, dentro de su correcto proceso, existe un actor clave: el Supervisor Técnico Independiente.
El supervisor, que en la mayoría de los casos debe ser una firma que figure dentro de una lista de empresas aprobadas por la aseguradora contratada para la colocación de la póliza decenal, tiene la responsabilidad de elaborar, entre otras cosas, una serie de Informes D (o informes de Supervisión Técnica Independiente – STI).
Estos documentos son la “historia clínica” del proyecto constructivo y son los siguientes:
D0/D01 Informe Inicial (Revisión del Proyecto):
Es el punto de partida y la radiografía de prevención. Antes de mover el primer metro cúbico de tierra de tierra, este informe evalúa la viabilidad del proyecto. Aquí la STI revisa los participantes, las condiciones del subsuelo según la geología, los modelos estructurales adoptados y establece el grado de supervisión y el programa de aseguramiento de calidad.
D5.1 Informe de Ejecución de Cimentaciones
Durante esta fase, el informe documenta el control de materiales y algo crucial: valida si las condiciones reales del subsuelo concuerdan con lo que predijo el estudio geotécnico original. Se verifica que la ejecución de placas, pilotes o zapatas cumpla estrictamente con los planos y procedimientos aprobados. Si hay rellenos o niveles freáticos inesperados, este es el momento de aplicar informes complementarios (como el D1.1).
D5.2 Informe de Ejecución de Estructura
Este reporte audita el control de calidad de concretos, aceros y mampostería estructural. La Supervisión Técnica deja constancia de la concordancia entre la estructura real, las especificaciones técnicas y las posibles deficiencias o “reservas técnicas” encontradas en el camino.
D6 Informe Final de Obras
Es el veredicto de la obra. Resume las modificaciones que sufrió la obra respecto al informe inicial (D0) e incluye un resumen de todas las observaciones, notificaciones y cómo se resolvieron las reservas técnicas. Cierra con el Concepto Final de la STI sobre la calidad y ejecución de la construcción.
En definitiva, estos informes garantizan que la edificación cumple estrictamente con el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10) y mitigan drásticamente la probabilidad de fallas estructurales por vicios de diseño, del suelo o de la construcción. Para las aseguradoras, esta trazabilidad es indispensable: al asumir un riesgo a 10 años, necesitan tener visibilidad total del desarrollo de la obra para velar por la calidad técnica del proyecto y asegurar que cualquier desviación o reserva técnica sea detectada y subsanada a tiempo, mucho antes de que se convierta en un siniestro o en una amenaza de ruina.
Finalmente, cabe recordar que el Seguro Decenal es obligatorio para la ejecución y comercialización de proyectos de vivienda nueva en el país. Los constructores y promotores deben contemplar el costo de esta póliza (y el de la Supervisión Técnica Independiente) desde la etapa de estructuración financiera y factibilidad del proyecto. No se trata de un simple gasto de última hora, sino de un requisito habilitante: sin el Informe D6 favorable y la póliza debidamente expedida, las notarías y oficinas de registro no permitirán la escrituración ni la transferencia legal de los inmuebles a los compradores finales.
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